Despejo rural: as hipóteses legais e o que a defesa pode alegar

O despejo rural não é o despejo urbano

A Lei do Inquilinato rege, por definição do seu art. 1º, a locação de imóvel urbano. O imóvel rural está fora do seu âmbito, e o regime aplicável é o dos contratos agrários: Estatuto da Terra e Decreto 59.566/1966.

A diferença não é apenas de rito. É de causas: o despejo urbano admite a denúncia vazia em hipóteses determinadas; o despejo rural depende de enquadramento em uma das nove causas do art. 32 do Decreto. E é de conteúdo: o arrendatário rural tem direito à indenização de benfeitorias com retenção, direito de permanecer até ultimada a colheita e direito de purgar a mora em condições próprias.

As nove hipóteses do art. 32

O que o "só" significa

O art. 32 começa com "Só será concedido o despejo nos seguintes casos". A leitura corrente é a de que se trata de rol fechado.

As hipóteses:

I. Término do prazo contratual ou de sua renovação. Sujeito à regra de que os prazos terminam depois de ultimada a colheita, e à renovação automática por falta de notificação.

II. Subarrendamento, cessão ou empréstimo sem prévio e expresso consentimento. Total ou parcial.

III. Não pagamento da renda no prazo convencionado. É a hipótese em que cabe a purga da mora.

IV. Dano à gleba ou às colheitas, provado o dolo ou culpa. O texto condiciona expressamente: dano sem prova de dolo ou culpa não é causa.

V. Mudança da destinação do imóvel rural. Alteração do uso ajustado.

VI. Abandono total ou parcial do cultivo. Exige demonstração do abandono, não de resultado ruim de safra.

VII. Inobservância das normas obrigatórias do art. 13. Aqui entram as cláusulas de conservação dos recursos naturais.

VIII. Pedido de retomada, comprovada em juízo a sinceridade. A declaração não basta.

IX. Infração de obrigação legal ou infração grave de obrigação contratual. É a cláusula aberta, mas qualificada pelo advérbio "grave" quanto à infração contratual.

As hipóteses que exigem prova qualificada

Três incisos trazem exigência probatória expressa, e é onde a defesa costuma ser mais eficaz:

O inciso IV exige dolo ou culpa provados. Erosão, compactação ou queda de produtividade, sem demonstração de conduta culposa, não preenchem a hipótese.

O inciso VIII exige sinceridade comprovada em juízo. O proprietário que pede a retomada para explorar diretamente ou por descendente precisa demonstrá-lo, e, se a retomada se revelar insincera, o art. 22, § 4º do Decreto impõe responder por perdas e danos.

O inciso IX exige, quanto à infração contratual, que seja grave. Descumprimento acessório não é causa de despejo.

A purga da mora

O que se paga e quando se requer

No despejo por falta de pagamento, o parágrafo único do art. 32 permite ao arrendatário devedor evitar a rescisão do contrato e o consequente despejo.

O que se paga: a renda e os encargos devidos, as custas do processo e os honorários do advogado do arrendador, estes fixados de plano pelo juiz.

Quando se requer: no prazo da contestação. É o ponto que mais custa casos. Quem contesta discutindo apenas o valor da dívida, sem formular o requerimento, pode encontrar a via fechada depois.

A providência correta é cumulativa: contesta-se o que houver a contestar e se requer, subsidiariamente, a admissão do pagamento.

O prazo e sua contagem

O pagamento se faz no prazo que o juiz determinar, não excedente de trinta dias, contados da data da entrega em cartório do mandado de citação devidamente cumprido.

O termo inicial não é a citação em si, nem a intimação da decisão: é a entrega em cartório do mandado cumprido. Consequência prática: a data precisa ser localizada nos autos, porque dela depende a contagem.

Havendo recusa do credor em receber, faz-se o depósito.

A lavoura no campo

O contrato termina depois da colheita

O art. 95, I do Estatuto da Terra: os prazos do arrendamento terminam sempre depois de ultimada a colheita, inclusive a de plantas forrageiras temporárias cultiváveis. Havendo retardamento por força maior, prorrogam-se nas mesmas condições até a ultimação.

O art. 21, § 1º do Decreto detalha e amplia: após a parição dos rebanhos ou depois da safra de animais de abate, com prorrogação automática em caso de força maior.

A regra é estrutural, não excepcional. O arrendamento é contrato de ciclo produtivo, e o ciclo não termina na data do calendário.

Para sustentá-la, é preciso provar o estágio da lavoura: ata notarial, imagens de satélite datadas, laudo agronômico, notas de insumos aplicados. É prova que se produz cedo, depois da desocupação, não há o que documentar.

Quando o proprietário perde o imóvel

O art. 28 do Decreto trata da hipótese em que o arrendador perde o direito sobre o imóvel: fica garantido ao arrendatário permanecer nele até o término dos trabalhos necessários à colheita.

A hipótese é concreta e frequente: fazenda arrendada que vai a leilão em execução contra o proprietário; imóvel cuja aquisição pelo arrendador é desfeita; consolidação de propriedade fiduciária.

O arrendatário não é parte nessas discussões, mas suporta seus efeitos. O art. 28 lhe garante o ciclo produtivo em curso.

O alcance do dispositivo nas hipóteses de arrematação e adjudicação exige verificação jurisprudencial, mas o texto é expresso e a articulação com a execução é direta.

A retenção por benfeitorias

O arrendatário tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, e pode reter o imóvel enquanto não for indenizado (art. 95, VIII do Estatuto; art. 25 do Decreto).

No despejo, isso desloca a discussão: a desocupação pode ficar condicionada à indenização. Por isso o pedido de retenção não é acessório e não pode ser deixado para depois.

O art. 24, III do Decreto amplia a categoria das necessárias: além das destinadas a conservar o imóvel ou evitar deterioração, incluem-se as que decorram do cumprimento das normas de conservação dos recursos naturais. Terraceamento, contenção de erosão e adequações ambientais exigidas por norma tendem a essa classificação.

Contrapeso do art. 25, § 2º: benfeitorias feitas às expensas do arrendador que aumentem os rendimentos dão a ele direito à elevação proporcional da renda e não são indenizáveis, salvo estipulação em contrário.

O alcance da retenção quando o arrendatário está em mora é matéria controvertida e exige verificação.

Extinção, rescisão e desapropriação

O inadimplemento não rescinde automaticamente. O art. 27 do Decreto e o art. 92, § 6º do Estatuto dispõem que o inadimplemento dá lugar facultativamente à rescisão, com dever de ressarcir perdas e danos. É faculdade da parte prejudicada.

A morte do chefe do conjunto familiar não extingue o contrato. O art. 26, parágrafo único, preserva o contrato havendo no conjunto outra pessoa qualificada que prossiga na execução. Regra relevante em agricultura familiar e em arrendamentos de longa data.

Força maior com perda total do objeto extingue sem perdas e danos (art. 29).

Na desapropriação parcial, a escolha é do arrendatário: redução proporcional da renda ou rescisão do contrato (art. 30).

O subarrendamento se extingue de pleno direito com o contrato principal (art. 31, parágrafo único), o que significa que o subarrendatário suporta o resultado de uma relação da qual não participa.

Quando não há contrato escrito

Situação comum, sobretudo entre vizinhos, parentes e ocupações antigas.

A primeira observação é que a ausência de contrato escrito não retira a relação do regime dos contratos agrários. O art. 92, § 8º do Estatuto é expresso: a ausência de contrato não elide a aplicação dos princípios do Capítulo e das normas regulamentares. E o art. 14 do Decreto admite a prova por testemunhas, qualquer que seja o valor e a forma.

A segunda é que a via processual adequada passa a ser controvertida. Havendo relação contratual agrária demonstrável, o caminho é o despejo. Não havendo, ou sendo a ocupação de outra natureza, discute-se posse, e as vias são outras.

A definição é fática e precede a escolha da ação. Errar a via custa tempo, e tempo em despejo rural é safra.

Do lado do proprietário: como se faz corretamente

A página não é apenas de defesa. Boa parte dos despejos rurais fracassa por vício formal, e o vício está quase sempre na notificação.

A forma. O art. 22, § 3º do Decreto exige que notificações, desistências e propostas sejam feitas por carta através do Cartório de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel, ou por requerimento judicial. Notificação por mensagem eletrônica ou carta simples é vulnerável.

A antecedência. Seis meses antes do vencimento, tanto para a notificação das propostas quanto para a declaração de retomada (art. 95, IV e V do Estatuto). Perdido o prazo, o contrato se considera automaticamente renovado.

O conteúdo. A notificação de propostas deve ser instruída com cópia autêntica das propostas (art. 22 do Decreto). A de retomada deve declarar a intenção de explorar diretamente ou por intermédio de descendente.

A consequência da retomada insincera. O art. 22, § 4º impõe ao arrendador insincero responder pelas perdas e danos. Retomar e arrendar a terceiro na safra seguinte é fato demonstrável por matrícula, CAR e imagens de satélite.

O enquadramento. A causa precisa estar entre as nove do art. 32, e as hipóteses dos incisos IV, VIII e IX exigem prova qualificada.

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