Arrendamento rural: o que a lei impõe e o contrato não pode afastar

Arrendamento não é locação

A confusão começa no vocabulário. O contrato é chamado de aluguel de terra, é redigido com a estrutura de uma locação e é negociado como se fosse. Mas o arrendamento rural é contrato agrário, com regime próprio: Estatuto da Terra, arts. 92 a 95, e Decreto 59.566/1966.

O Código Civil só se aplica subsidiariamente, e por autorização expressa do próprio Estatuto, o art. 92, § 9º remete ao Código Civil apenas para a solução dos casos omissos.

A diferença não é de nomenclatura. É de conteúdo: prazo mínimo, teto de preço, forma de fixação do preço, preferência e indenização de benfeitorias não existem na locação comum.

A regra que sustenta todas as outras: a irrenunciabilidade

O art. 13 do Decreto 59.566/1966 lista as cláusulas que devem obrigatoriamente constar dos contratos agrários. A primeira delas é a proibição de renúncia dos direitos ou vantagens estabelecidos em leis ou regulamentos por parte dos arrendatários e parceiros-outorgados.

É a chave de leitura de tudo o que vem depois. Sem ela, cada regra seguinte seria afastável por cláusula contratual, e todas seriam afastadas, porque os contratos são redigidos por quem tem a terra.

Com ela, a cláusula que reduz o prazo abaixo do mínimo, que fixa preço acima do teto, que exclui a preferência ou que renuncia à indenização de benfeitorias é discutível na sua validade, ainda que assinada.

Duas ressalvas honestas:

Primeira: a irrenunciabilidade está no regulamento, não na lei. Sua extensão e seus limites são matéria de interpretação.

Segunda: existe corrente que sustenta a inaplicabilidade das normas protetivas ao arrendatário empresarial de grande porte, por serem normas de proteção concebidas para o pequeno produtor. É argumento sério e frequentemente acolhido. Quem sustenta a nulidade de cláusula precisa enfrentá-lo.

Prazo

Os pisos de 3, 5 e 7 anos

O art. 13, II, "a" do Decreto fixa prazos mínimos por tipo de exploração:

Três anos: arrendamento com lavoura temporária ou pecuária de pequeno e médio porte; e todos os casos de parceria. Cinco anos: arrendamento com lavoura permanente ou pecuária de grande porte para cria, recria, engorda ou extração de matérias-primas de origem animal. Sete anos: exploração florestal.

Soja, milho, algodão, feijão e arroz são lavouras temporárias: piso de três anos.

O art. 95, II do Estatuto reforça pelo outro lado: o arrendamento por tempo indeterminado presume-se feito pelo prazo mínimo de três anos.

A prática de contratar por uma safra, com renovações sucessivas, é generalizada. A consequência jurídica dessa prática é matéria a verificar, e é o tipo de discussão que só aparece quando uma das partes quer sair.

O contrato termina depois da colheita

O art. 95, I estabelece que os prazos terminam sempre depois de ultimada a colheita, inclusive a de plantas forrageiras temporárias cultiváveis. Havendo retardamento por força maior, os prazos se prorrogam nas mesmas condições até a ultimação.

O art. 21, § 1º do Decreto acrescenta: após a parição dos rebanhos ou depois da safra de animais de abate, e a prorrogação é automática.

Regra de consequência prática direta: o vencimento no calendário não autoriza a retirada do arrendatário se a lavoura está no campo.

O contrato verbal e a prova por testemunhas

Arrendamentos verbais e contratos "de gaveta" são frequentes, sobretudo entre vizinhos e parentes. A lei não os ignora.

O art. 92, § 8º do Estatuto é expresso: "Para prova dos contratos previstos neste artigo, será permitida a produção de testemunhas. A ausência de contrato não poderá elidir a aplicação dos princípios estabelecidos neste Capítulo e nas normas regulamentares."

O art. 14 do Decreto repete: contratos agrários, qualquer que seja o seu valor e sua forma, podem ser provados por testemunhas.

São duas afirmações distintas e ambas importam. A primeira é probatória: testemunha prova o contrato. A segunda é substantiva: a inexistência de contrato escrito não afasta a aplicação do regime legal. Quem planta em terra alheia sem contrato não está fora do Estatuto da Terra, está dentro dele, com as mesmas garantias.

Ao lado da testemunha, a prova documental indireta costuma ser decisiva: comprovantes de pagamento recorrentes, notas fiscais de insumos com endereço da gleba, CAR, imagens de satélite, declarações a cooperativas.

Preço

A forma: dinheiro ou produto?

O art. 18 do Decreto 59.566/1966 dispõe que o preço do arrendamento só pode ser ajustado em quantia fixa de dinheiro. O pagamento, esse sim, pode ser feito em dinheiro ou em quantidade de frutos cujo preço corrente no mercado local, nunca inferior ao preço mínimo oficial, equivalha ao valor do aluguel à época da liquidação.

E o parágrafo único veda: "É vedado ajustar como preço de arrendamento quantidade fixa de frutos ou produtos, ou seu equivalente em dinheiro."

A diferença é econômica, não formal:

No modelo do art. 18, o preço é, por exemplo, R$ 300.000,00 por safra. Na liquidação, converte-se esse valor em sacas pela cotação do dia. Se a soja subiu, o arrendatário entrega menos sacas. Se caiu, entrega mais. O risco de preço fica com o arrendador.

No modelo praticado, o preço é, por exemplo, 12 sacas por hectare. Se a soja subiu, o arrendador recebe mais. Se caiu, recebe o mesmo número de sacas, que valem menos. O risco de preço fica com o arrendatário, que já suporta o risco de produção.

O parágrafo único do art. 18 descreve o segundo modelo e o veda.

O que isso significa na prática precisa ser dito sem exagero. Não significa que os contratos em sacas sejam automaticamente nulos, nem que o arrendatário possa deixar de pagar. Há decisões que preservam esses ajustes com fundamento nos usos e costumes do setor, na natureza empresarial das partes e na vedação ao enriquecimento sem causa. Significa que existe fundamento legal expresso para discutir a forma de fixação do preço, e que essa discussão precisa ser avaliada contra a jurisprudência aplicável ao caso.

O teto de 15% e como se calcula

O art. 95, XII do Estatuto limita a remuneração do arrendamento, sob qualquer forma de pagamento, a 15% do valor cadastral do imóvel, incluídas as benfeitorias que entrarem na composição do contrato. O limite sobe a 30% quando o arrendamento for parcial e recair apenas em glebas selecionadas para exploração intensiva de alta rentabilidade.

O art. 17 do Decreto detalha:

§ 1º: arrendamento da área total: a soma dos preços não pode superar 15% do valor da terra nua, fornecido na declaração de propriedade e constante do recibo do ITR. § 2º: arrendamento parcial: a soma não pode exceder 30% do valor das áreas arrendadas. § 5º: o preço de arrendamento das benfeitorias não pode exceder 15% do valor delas.

Dois pontos merecem atenção.

A base de cálculo é o valor cadastral, não o de mercado. Em regiões de forte valorização fundiária, o valor declarado no ITR costuma estar muito abaixo do preço de mercado. O teto de 15% incide sobre a base menor, e um arrendamento que, em termos de mercado, pareceria normal pode ultrapassá-lo com folga.

Há divergência entre lei e regulamento quanto ao teto de 30%. O Estatuto o condiciona à exploração intensiva de alta rentabilidade; o Decreto refere-se apenas ao arrendamento parcial. A lei prevalece sobre o regulamento, mas a divergência é real.

O direito de pagar em moeda

O art. 19 do Decreto e o art. 92, § 7º do Estatuto asseguram ao arrendatário o direito de pagar em moeda corrente quando o arrendador exigir que a equivalência seja calculada com base em preços inferiores aos vigentes na região à época do pagamento, ou quando ficar comprovada simulação ou fraude.

É a proteção contra a conta que usa a cotação mais conveniente ao credor. O Estatuto vai além e prevê, na hipótese de simulação ou fraude, o direito de pagar pelas taxas mínimas vigorantes na região para cada tipo de contrato.

Preferência na compra

Os trinta dias

Vendida a fazenda arrendada, o arrendatário tem preferência para adquiri-la em igualdade de condições (art. 92, § 3º). O proprietário deve dar-lhe conhecimento da venda para que exerça o direito em trinta dias, contados de notificação judicial ou comprovadamente efetuada mediante recibo.

Dois detalhes decidem casos: a preferência é em igualdade de condições, não é direito de comprar mais barato; e o prazo corre da notificação comprovada, o que transfere ao proprietário o ônus de demonstrar que notificou.

O remédio dos seis meses

É o dispositivo mais subutilizado do regime, e o de maior efeito:

Art. 92, § 4º. O arrendatário a quem não se notificar a venda poderá, depositando o preço, haver para si o imóvel arrendado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar da transcrição do ato de alienação no Registro de Imóveis.

Não é indenização. É o direito de adquirir o imóvel, mediante depósito do preço, contra quem o comprou.

O prazo corre do registro da alienação, não do conhecimento do arrendatário. Consequência prática imediata: quem arrenda deve acompanhar a matrícula do imóvel. Uma certidão periódica é providência de custo baixo que preserva um direito de valor alto.

Requisitos, natureza do prazo e forma do depósito exigem verificação jurisprudencial.

A venda não rompe o arrendamento

O art. 92, § 5º do Estatuto e o art. 15 do Decreto são expressos: a alienação ou a imposição de ônus real não interrompe a vigência dos contratos agrários, ficando o adquirente sub-rogado nos direitos e obrigações do alienante.

A regra tem dois destinatários. Protege o arrendatário contra o comprador que quer a terra livre. E onera quem compra terra arrendada: recebe o imóvel com o contrato dentro.

Para o comprador, a providência é anterior à escritura, verificar a existência de contratos agrários, o que não se resolve apenas com a matrícula, dado que muitos não são registrados.

Ressalva necessária: a oponibilidade do contrato não registrado a terceiro adquirente de boa-fé é matéria controvertida. O texto legal não condiciona a sub-rogação ao registro, mas a construção jurisprudencial sobre oponibilidade de direitos pessoais aponta em sentido mais restritivo. Registrar o contrato no RTD e averbá-lo na matrícula é a providência que elimina a discussão.

Preferência na renovação e retomada

Os seis meses e a forma da notificação

O arrendatário tem preferência à renovação, em igualdade de condições com terceiros. O proprietário deve, até seis meses antes do vencimento, notificá-lo extrajudicialmente das propostas existentes, e o art. 22 do Decreto exige que a notificação seja instruída com cópia autêntica das propostas.

A forma importa: o art. 22, § 3º determina que notificações, desistências e propostas sejam feitas por carta através do Cartório de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel, ou por requerimento judicial.

Notificação por aplicativo de mensagens, carta simples ou conversa não atende à forma prevista. Isso vale para os dois lados: o proprietário que notifica mal não produz o efeito que buscava; o arrendatário que responde informalmente pode não conseguir provar que respondeu.

A renovação automática

Não havendo notificação, o contrato se considera automaticamente renovado, salvo manifestação de desistência ou nova proposta nos trinta dias seguintes.

O efeito é forte: o silêncio do proprietário renova o contrato. Quem quer encerrar precisa agir dentro do prazo e na forma legal.

Registro de rigor: a redação de 2007 do art. 95, IV do Estatuto atribui essa manifestação ao arrendador, enquanto o art. 22, § 1º do Decreto a atribui ao arrendatário. A leitura sistemática favorece o Decreto, a manifestação é de quem tem a preferência. A divergência textual existe.

A retomada e a insinceridade

Os direitos de preferência não prevalecem se o proprietário, até seis meses antes do vencimento, notificar extrajudicialmente sua intenção de retomar o imóvel para explorá-lo diretamente ou por intermédio de descendente seu (art. 95, V).

É via legítima. Mas o art. 22, § 4º do Decreto prevê o contrapeso: a insinceridade do arrendador, provável por qualquer meio em direito permitido, importa na obrigação de responder pelas perdas e danos causados ao arrendatário.

A hipótese típica: retomada declarada para exploração própria, seguida, na safra seguinte, de novo arrendamento a terceiro por preço maior. A prova é fática, matrícula, CAR atualizado, notas fiscais de insumos de terceiro na gleba, imagens de satélite, declarações de vizinhos.

O art. 23 acrescenta regra útil em inventários: partilhado o imóvel entre herdeiros, qualquer deles pode exercer a retomada da sua parte, ficando assegurada ao arrendatário a renovação quanto às partes dos herdeiros não interessados.

O que o proprietário não pode exigir

O art. 93 do Estatuto veda ao proprietário exigir do arrendatário ou parceiro:

I: prestação de serviço gratuito; II: exclusividade da venda da colheita; III: obrigatoriedade do beneficiamento da produção em seu estabelecimento; IV: obrigatoriedade da aquisição de gêneros e utilidades em seus armazéns; V: pagamento em "ordens", "vales", "borós" ou substitutivos regionais da moeda.

O inciso II é o de maior relevância atual. Cláusula que obriga o arrendatário a comercializar a produção com o arrendador, ou com empresa por ele indicada, encontra vedação legal expressa.

A exceção do parágrafo único é estreita e condicionada: o proprietário que houver financiado o arrendatário, por inexistência de financiamento direto, pode exigir a venda da colheita até o limite do financiamento concedido, observados os preços do mercado local. O art. 20 do Decreto precisa: a exigência cabe vencida a obrigação, e alcança a dívida acrescida dos juros legais.

São três limites cumulativos, financiamento efetivo, inexistência de alternativa oficial, e teto no valor da dívida. Fora deles, a vedação opera.

Benfeitorias e retenção

O art. 95, VIII do Estatuto e o art. 25 do Decreto asseguram ao arrendatário, ao término do contrato, indenização das benfeitorias necessárias e úteis. As voluptuárias só são indenizadas se expressamente autorizadas pelo proprietário.

E enquanto não indenizado das necessárias e úteis, o arrendatário pode reter o imóvel, no uso e gozo das vantagens por ele oferecidas.

O direito de retenção é o que dá efetividade ao crédito: sem ele, o arrendatário sairia da terra e cobraria depois.

O art. 24 do Decreto traz os conceitos, e o inciso III merece destaque: são necessárias as benfeitorias que têm por fim conservar o imóvel ou evitar que se deteriore e as que decorram do cumprimento das normas estabelecidas no Regulamento para a conservação dos recursos naturais.

Ou seja: obras de conservação de solo, terraceamento e adequações ambientais exigidas por norma tendem a classificar-se como necessárias, categoria indenizável e que autoriza retenção.

Contrapeso do art. 25, § 2º: benfeitorias necessárias ou úteis feitas às expensas do arrendador, que aumentem os rendimentos da gleba, dão a ele direito a elevação proporcional da renda e não são indenizáveis ao fim do contrato, salvo estipulação em contrário.

Tratamento detalhado em indenizacao por benfeitorias rurais.

Providências práticas

Para quem arrenda terra de terceiro:

• registrar o contrato no RTD e averbá-lo na matrícula, para resolver a oponibilidade a terceiros;
• acompanhar periodicamente a matrícula, o prazo do art. 92, § 4º corre do registro da alienação;
• documentar cada benfeitoria, com projeto, notas e fotografias datadas;
• guardar comprovantes de todos os pagamentos, que provam a existência e o prazo do ajuste;
• responder a notificações pela via do RTD, nunca informalmente.

Para quem arrenda a própria terra:

• observar a forma legal das notificações, a notificação malfeita renova o contrato;
• notificar a retomada com antecedência de seis meses e efetivamente retomar, sob pena de responder por perdas e danos;
• disciplinar benfeitorias no contrato, definindo autorização prévia e critério de avaliação.

Para quem compra imóvel rural:

• verificar a existência de contratos agrários antes da escritura, a matrícula não os revela quando não registrados;
• considerar que o adquirente é sub-rogado nos direitos e obrigações do vendedor;
• observar que o arrendatário não notificado pode, em seis meses do registro, depositar o preço e haver o imóvel.

Páginas relacionadas

parceria rural · despejo rural · indenizacao por benfeitorias rurais · compra e venda de imovel rural · usucapiao rural

---