Ação reivindicatória de imóvel rural: o título contra o tempo

Quando a reivindicatória é a via

Três ações competem, e escolher errado custa anos:

Reivindicatória: quando a discussão é de domínio. O autor é proprietário e o réu possui injustamente. Fundamento: art. 1.228 do Código Civil.

Possessória: quando a discussão é de posse. O autor teve a posse e a perdeu. Fundamento: arts. 554 a 568 do CPC. E o art. 557 é expresso: na pendência de possessória é vedado propor ação de reconhecimento do domínio, exceto contra terceiro.

Imissão na posse: quando o autor adquiriu e nunca teve a posse. Fundamento: o título.

Demarcatória: quando a discussão não é sobre quem é o dono, mas sobre onde passa a divisa. Fundamento: art. 569, I do CPC.

A escolha se faz por duas perguntas: o autor teve a posse? e a controvérsia é de titularidade ou de limites?

Os três requisitos

A prova do domínio

Não é a matrícula. É a cadeia.

A matrícula prova que houve registro. Não prova que as aquisições anteriores foram legítimas, e o vício em qualquer delas contamina as seguintes.

O que se verifica na cadeia dominial:

• aquisição de quem não era proprietário;
• partilhas irregulares ou inventários não concluídos;
• procurações viciadas ou com poderes insuficientes;
• desmembramentos sem as autorizações exigidas;
• origem em área pública, que não se adquire por usucapião;
• sobreposição com matrículas confrontantes.

No meio rural, onde a informalidade documental é histórica, esse é o requisito mais frágil. E ele se apura antes de ajuizar, descobrir o vício na contestação é o pior cenário.

A identificação do imóvel

É preciso demonstrar que a área efetivamente ocupada pelo réu é a mesma descrita no título.

Imóveis rurais antigos são descritos por confrontações e por medidas aproximadas. A demonstração exige:

Levantamento topográfico georreferenciado, com memorial descritivo e ART; certificação no INCRA; perícia judicial que sobreponha título e ocupação; verificação de sobreposição com as matrículas confrontantes.

A reivindicatória rural é, em regra, uma ação pericial: e o custo e o prazo decorrem disso.

Há um incentivo legal relevante: o art. 573 do CPC dispõe que, tratando-se de imóvel georreferenciado, com averbação no registro de imóveis, o juiz pode dispensar a realização de prova pericial. O dispositivo está na disciplina da demarcatória e da divisória, mas indica a direção: imóvel georreferenciado litiga melhor.

A posse injusta

O art. 1.228 dá o direito de reaver de quem injustamente possua ou detenha.

Não basta que o réu esteja na área: é preciso que esteja sem título oponível ao autor.

Quando a posse do réu não é injusta

Situações frequentes no rural em que o ocupante possui legitimamente:

Arrendatário ou parceiro com contrato em vigor. O art. 1.197 do Código Civil reconhece a posse direta; e o art. 92, § 5º do Estatuto da Terra sub-roga o adquirente nos contratos existentes. Não é posse injusta, é posse direta legítima.

Comodatário dentro do prazo.

Possuidor que usucapiu. Consumada a usucapião, ele é o proprietário, a discussão deixa de ser de posse e passa a ser de titularidade.

Ocupante com direito de retenção por benfeitorias. Enquanto não indenizado, sua permanência é legitimada.

Quem ocupa por permissão do próprio autor. Até a denúncia, a posse é justa.

Verificar isso antes de ajuizar evita a improcedência.

A defesa mais eficaz: a usucapião

Os prazos

Duas observações que mudam contas:

O art. 1.243 permite somar a posse dos antecessores, desde que todas contínuas e pacíficas. No rural, com sucessivas transmissões informais, isso encurta prazos com frequência.

A modalidade extraordinária reduzida (10 anos) alcança quem realizou "obras ou serviços de caráter produtivo", expressão que, em área rural produtiva, tende a estar preenchida.

Como o autor a combate

Demonstrando oposição. As modalidades extraordinária e especial rural exigem posse sem oposição. Notificação extrajudicial, ação anterior, boletim de ocorrência e atos formais de oposição atacam esse requisito.

É por isso que a inércia é tão cara. O proprietário que sabe da ocupação e nada faz durante anos constrói, contra si, o requisito central da usucapião. Notificar formalmente, com data certa, é providência de custo baixo e efeito decisivo.

Demonstrando o caráter precário da posse. O art. 1.203: a posse mantém o caráter com que foi adquirida. Quem entrou como arrendatário, parceiro ou comodatário tem posse precária, que não conduz à usucapião, salvo prova de interversão, matéria controvertida.

Demonstrando mera tolerância. O art. 1.208: atos de permissão ou tolerância não induzem posse. Ponto crítico: a tolerância precisa ser demonstrável. Permissão verbal antiga, sem registro, tende a ser lida como posse.

Demonstrando violência ou clandestinidade. O mesmo art. 1.208: a posse violenta ou clandestina não se adquire senão depois de cessar o vício, o que desloca o termo inicial.

Atacando os requisitos específicos. Na especial rural, os quatro requisitos são cumulativos: não ser proprietário de outro imóvel, área até 50 hectares, produtividade pelo trabalho próprio ou familiar, e moradia. Ausente qualquer um, a modalidade não se aplica, e a prova de que o réu é proprietário de outro imóvel, ou de que a área excede 50 hectares, é documental e objetiva.

Demonstrando que o imóvel é público, quando for o caso, imóveis públicos não se adquirem por usucapião.

A hipótese de perda com indenização

O art. 1.228, § 4º foi escrito para a reivindicatória, o texto diz "imóvel reivindicado".

O proprietário pode ser privado da coisa quando presentes, cumulativamente: extensa área; posse ininterrupta e de boa-fé; mais de cinco anos; considerável número de pessoas; e obras e serviços de interesse social e econômico relevante, avaliados pelo juiz.

E o § 5º: o juiz fixa a justa indenização; pago o preço, a sentença vale como título para registro em nome dos possuidores.

Não é confisco: a indenização precede o registro. E a boa-fé é requisito expresso, articulado com o art. 1.208 quanto a atos violentos ou clandestinos.

A aplicação concreta é objeto de construção jurisprudencial e exige verificação.

Benfeitorias, retenção e frutos

Vencida a reivindicatória, ainda pode haver o que pagar antes de entrar.

O art. 1.219 dá ao possuidor de boa-fé indenização das benfeitorias necessárias e úteis e direito de retenção por elas; quanto às voluptuárias, o direito de levantá-las se não pagas, quando possível sem detrimento da coisa.

O art. 1.220 restringe o de má-fé: só as necessárias, sem retenção e sem direito de levantar as voluptuárias.

O art. 1.222 fixa o critério: ao de boa-fé, valor atual; ao de má-fé, o reivindicante opta entre valor atual e custo.

E o art. 1.221 é a defesa do autor: as benfeitorias compensam-se com os danos, e só obrigam ao ressarcimento se ao tempo da evicção ainda existirem.

Consequência prática: documentar o estado da área e das benfeitorias, e os danos causados, degradação, erosão, passivo ambiental, é o que permite a compensação.

Quanto aos frutos, o regime está nos arts. 1.214 e seguintes do Código Civil, que devem ser verificados. Tratamento das benfeitorias em indenizacao por benfeitorias rurais.

O que fazer antes de ajuizar

Levantar a cadeia dominial: ao menos vinte anos. É o requisito mais frágil e o que mais surpreende.

Georreferenciar e certificar no INCRA: identifica o imóvel e, pelo art. 573 do CPC, pode dispensar perícia em demarcatória.

Verificar sobreposição com as matrículas confrontantes. Havendo sobreposição, a via pode ser outra, nulidade de registro ou retificação, tratadas em retificacao de matricula rural e sobreposicao de imoveis rurais.

Apurar o tempo e a qualificação da posse do réu: desde quando, a que título, somando a posse de quem. É a defesa que virá.

Reunir a prova de oposição: notificações, ações, boletins. Se não houver, produzir agora: notificação extrajudicial com data certa interrompe a mansidão da posse.

Documentar o estado da área: ata notarial, imagens de satélite históricas, fotografias datadas.

Verificar se o réu é proprietário de outro imóvel e se a área excede 50 hectares, dois dados objetivos que afastam a usucapião especial rural.

Reivindicar ou negociar

O cálculo precisa ser feito com honestidade.

A reivindicatória rural é cara e longa. Depende de cadeia dominial, georreferenciamento e perícia. E, ao final, pode esbarrar em retenção por benfeitorias.

O risco não é apenas perder a ação. É perder a área, pela usucapião acolhida como defesa, sem qualquer indenização; ou pelo art. 1.228, § 4º, com indenização fixada judicialmente.

Quando reivindicar tende a fazer sentido: cadeia dominial sólida; imóvel georreferenciado; posse do réu recente, precária ou com vício; existência documentada de oposição; réu proprietário de outro imóvel ou área superior a 50 hectares.

Quando a negociação tende a valer mais: posse antiga e mansa; cadeia dominial com lacunas; área não georreferenciada; benfeitorias relevantes construídas pelo ocupante; ocupação coletiva prolongada.

Em qualquer cenário, a inércia é a pior escolha, porque cada ano que passa fortalece a posição do ocupante.

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