Demarcatória, divisória e extinção de condomínio rural

Dois problemas, um capítulo

O art. 569 do CPC separa com precisão:

Ao proprietário cabe a ação de demarcação, para obrigar o confinante a estremar os respectivos prédios, fixando novos limites ou aviventando os já apagados.

Ao condômino cabe a ação de divisão, para obrigar os demais consortes a estremar os quinhões.

A diferença é de objeto. A demarcatória trata de duas propriedades e da linha entre elas. A divisória trata de uma propriedade e da repartição interna.

E o art. 570 admite a cumulação, processando-se primeiro a demarcação, porque não se divide o que não está delimitado.

As três vias extrajudiciais

Antes de qualquer ação, três caminhos que dispensam processo.

Escritura de demarcação e divisão

Art. 571 do CPC. A demarcação e a divisão poderão ser realizadas por escritura pública, desde que maiores, capazes e concordes todos os interessados.

Três requisitos objetivos. Havendo consenso, resolve-se em cartório.

A primeira pergunta de qualquer caso deve ser esta: há consenso possível? Porque a diferença de custo e de prazo entre a escritura e o processo é de ordem de grandeza.

E o consenso é mais frequente do que parece, especialmente em divisão entre herdeiros, em que o litígio é caro para todos e o resultado técnico é o mesmo.

Acordo de divisas entre confrontantes

Via ainda mais simples, para quem só quer resolver onde passa a linha:

Lei 6.015/1973, art. 213, § 9º. Independentemente de retificação, dois ou mais confrontantes poderão, por meio de escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si, e, se houver transferência de área, com o recolhimento do devido imposto de transmissão e desde que preservadas, se rural o imóvel, a fração mínima de parcelamento.

Duas condições: ITBI, se houver transferência de área; e preservação da fração mínima de parcelamento.

É o instrumento adequado para a situação clássica: a cerca está há quarenta anos onde está, ambos os vizinhos concordam com ela, mas os títulos dizem outra coisa. Escritura resolve.

Retificação de registro

Quando o problema não é conflito, mas descrição errada, omissão, erro de transposição, confrontação desatualizada, inserção de coordenadas georreferenciadas, a via é a retificação administrativa do art. 213 da Lei de Registros Públicos, tratada em retificacao de matricula rural.

Sinal para distinguir: havendo discordância de confinante, a retificação pode não bastar. Havendo apenas imprecisão documental, ela é o caminho mais curto.

A demarcatória

O rito

A petição inicial (art. 574) vem instruída com os títulos de propriedade, designa o imóvel pela situação e denominação, descreve os limites a constituir, aviventar ou renovar, e nomeia todos os confinantes da linha demarcanda.

Qualquer condômino pode promover a demarcação do imóvel comum (art. 575), intimando os demais para intervir.

A citação é por correio, com edital (art. 576). Prazo comum de 15 dias para contestar (art. 577). Depois, procedimento comum (art. 578).

Antes da sentença, o juiz nomeia um ou mais peritos para levantar o traçado (art. 579).

O que o laudo considera

O art. 580 é o dispositivo mais característico da matéria:

"...os peritos apresentarão minucioso laudo sobre o traçado da linha demarcanda, considerando os títulos, os marcos, os rumos, a fama da vizinhança, as informações de antigos moradores do lugar e outros elementos que coligirem."

Cinco elementos, e dois deles são históricos e testemunhais:

Os títulos: a descrição documental. Os marcos: cercas, valas, marcos de pedra, acidentes geográficos. Os rumos: as direções descritas. A fama da vizinhança: o que a região reconhece como a divisa. As informações de antigos moradores do lugar.

Isso legitima, por texto expresso, a prova histórica como componente técnico do laudo. No meio rural, onde a divisa efetiva decorre com frequência de acordo verbal de décadas atrás, esses dois elementos podem valer mais que a descrição do título.

Providência decorrente: identificar e qualificar antigos moradores da região é diligência com previsão legal, e precisa ser feita cedo, porque essas testemunhas envelhecem e se dispersam.

A sentença manda devolver a área

O art. 581 determina o traçado. E o parágrafo único vai além:

"A sentença proferida na ação demarcatória determinará a restituição da área invadida, se houver, declarando o domínio ou a posse do prejudicado, ou ambos."

A demarcatória não é apenas declaratória. Ela tem eficácia recuperatória: determina a restituição da faixa e declara o domínio ou a posse.

Consequência prática relevante: quem tem conflito de divisa não precisa cumular reivindicatória para reaver a área. A própria demarcatória resolve, o que reduz o objeto, o custo e o prazo.

A divisória

O rito

A petição inicial (art. 588) vem instruída com os títulos de domínio do promovente e contém a origem da comunhão, a descrição do imóvel, o nome, estado civil, profissão e residência de todos os condôminos, especificando os estabelecidos no imóvel com benfeitorias e culturas, e as benfeitorias comuns.

As citações seguem o art. 576, com o prosseguimento dos arts. 577 e 578 (art. 589).

O juiz nomeia perito para a medição e as operações de divisão, observada a legislação especial sobre a identificação do imóvel rural (art. 590).

Acesso, benfeitorias e água

O parágrafo único do art. 590 lista o que o perito deve indicar:

As vias de comunicação existentes: os acessos. As construções e as benfeitorias, com indicação dos valores e dos respectivos proprietários e ocupantes. As águas principais que banham o imóvel. E quaisquer outras informações que facilitem a partilha.

São exatamente os três elementos que determinam o valor relativo de cada quinhão no rural. Um quinhão sem acesso vale menos. Um quinhão sem água vale muito menos. Um quinhão com a sede e o curral vale mais.

A divisão que ignora esses três fatores produz quinhões formalmente iguais e economicamente desiguais.

O que não se divide

O art. 596 manda ouvir as partes em 15 dias sobre o cálculo e o plano da divisão, e o juiz delibera a partilha.

O parágrafo único traz duas regras que resolvem os problemas típicos:

I. Benfeitorias comuns que não comportarem divisão cômoda serão adjudicadas a um dos condôminos mediante compensação.

É a solução para a sede, o curral, o galpão, o barracão, bens que perdem valor se divididos. Um condômino fica com eles e compensa os demais.

II. Instituir-se-ão as servidões indispensáveis em favor de uns quinhões sobre os outros, incluindo o respectivo valor no orçamento.

É a solução para o quinhão sem acesso ou sem água. E o valor da servidão entra na conta.

Ao final (art. 597), o perito organiza o memorial descritivo, lavra-se o auto de divisão com folha de pagamento para cada condômino, e profere-se sentença homologatória.

Um limite que precede tudo: a divisão do imóvel rural encontra o limite da fração mínima de parcelamento. Abaixo dele, não se divide, resta a alienação da coisa comum com repartição do preço, ou a permanência em condomínio.

Os números da fração mínima de parcelamento não foram lidos em fonte primária e devem ser conferidos.

O georreferenciamento como economia processual

O art. 573 é a regra de maior efeito econômico do capítulo:

"Tratando-se de imóvel georreferenciado, com averbação no registro de imóveis, pode o juiz dispensar a realização de prova pericial."

A perícia é o item mais caro e mais lento da demarcatória e da divisória: nomeação, levantamento de campo, laudo, esclarecimentos, assistentes técnicos das partes.

Dispensá-la muda a economia do processo.

Consequência que vale como recomendação geral: georreferenciar não é apenas cumprir exigência registral. É investimento processual. Um imóvel georreferenciado e averbado:

• litiga mais barato, pela possível dispensa da perícia;
• litiga mais rápido, pela mesma razão;
• evita boa parte dos conflitos, porque a linha está definida;
• viabiliza a via extrajudicial, porque a descrição técnica já existe;
• facilita venda, garantia e inventário.

A mesma lógica reaparece no art. 590, que remete o perito à legislação especial de identificação do imóvel rural.

Demarcatória, reivindicatória ou retificação

Escolher errado custa o processo inteiro. A distinção:

Um cuidado: se o confinante alega ter usucapido a faixa, a discussão deixa de ser apenas de limites e passa a envolver titularidade, e a via adequada é matéria controvertida, que exige verificação.

Providências práticas

Antes de qualquer medida:

• verificar se há consenso possível, é a pergunta que pode encerrar o caso em cartório;
• levantar matrículas de todos os confinantes, para identificar sobreposições;
• georreferenciar, se ainda não feito, pode dispensar a perícia e viabilizar a via extrajudicial;
• reunir plantas e memoriais anteriores, inclusive de retificações já feitas por vizinhos;
• levantar imagens de satélite históricas, que mostram a posição das cercas ao longo do tempo;
• identificar e qualificar antigos moradores da região, o art. 580 os prevê expressamente.

Na demarcatória:

• nomear todos os confinantes da linha demarcanda, sob pena de nulidade;
• lembrar que a sentença determina a restituição da área invadida, não é preciso cumular reivindicatória;
• avaliar a dispensa de perícia pelo art. 573.

Na divisória:

• relacionar todos os condôminos, com qualificação completa;
• relacionar as benfeitorias comuns e as culturas;
• considerar desde o início acessos, benfeitorias e água, que determinam o valor relativo dos quinhões;
• verificar a fração mínima de parcelamento antes de planejar a divisão;
• avaliar a escritura pública do art. 571, se houver consenso.

Preventivamente:

• georreferenciar e averbar;
• documentar acordos de divisa por escritura pública, e não por acerto verbal;
• manter cercas coincidentes com a descrição registral.

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